” Entenda a função social da propriedade e conheça a nova lei do consórcio imobiliário ”

São Paulo está passando por um processo de desenvolvimento urbano, distanciando cada vez mais o entendimento do direito de propriedade como conceito absoluto para aproximá-lo mais à sua esfera social em atenção à cidade.

A ideia de aquisição e detenção de imóveis ao longo do tempo como forma de investimento, entendida como especulação imobiliária, surgiu num passado mais distante. Isso se manteve até os dias de hoje, guardadas as devidas proporções.

Esse fenômeno gerou uma enorme concentração de propriedades imobiliárias em uma pequena parcela da população, falta de gerenciamento desses bens e até o completo abandono dos mesmos, refletindo problemas à coletividade urbana, cada vez mais explícitos com o crescimento desordenado da cidade.

A capital paulista, hoje, não cumpre fielmente com o seu dever constitucional básico que é o direito de moradia a todos. Isto ocorre por diversos motivos, destacando-se a má gestão de milhares de metros quadrados de imóveis não utilizados, subutilizados ou não edificados, os quais, exatamente por estas razões, faltam com a sua função social, ou seja, comprometimento com a sociedade, suas questões e carências.

Estas áreas, certamente, poderiam atender a demanda necessitada por habitação. E é exatamente aqui que a lei do consórcio imobiliário, sancionada há pouco tempo, entra em foco. Tendo o Plano Diretor da cidade como base esta lei surge com o ideal de afastar a especulação e a degradação da cidade, além de dar função social às propriedades esquecidas e, consequentemente, atender às necessidades da população.

O Plano Diretor é um instrumento básico da política de desenvolvimento de um determinado município, que contém um conjunto de planos ordenatórios da cidade, inserido no planejamento urbano, para ser aplicado durante um longo prazo com o intuito de melhorar a qualidade de vida.

Dados deste ano (2016) apontam que o setor imobiliário de São Paulo está estagnado, após um longo período de bonança. Isso faz com que muitos bens imóveis fiquem sem cumprir o propósito a que se destinariam, uma vez que os players de mercado deixam de atuar com a intensidade de outrora. Assim, alguns imóveis acabaram ficando de lado, deixados para depois e até mesmo abandonados, criando um ar de degradação à cidade, com terrenos baldios ou obras (recém) iniciadas, mas completamente paradas.
O conceito de função social do imóvel diz que a propriedade deve ser realmente exercida em prol da sociedade e não apenas ao bel proveito somente de seu proprietário.

De acordo com levantamento da Municipalidade de São Paulo, a cidade conta atualmente com mais de 2 milhões de metros quadrados de imóveis “não utilizados”, “subutilizados” ou “não edificados”, sendo que estas áreas poderiam facilmente atender boa parte da demanda por habitação. Desta ideia, então, a lei coloca em cheque os proprietários, para que eles tomem uma providência quanto ao presente e futuro desses bens. O proprietário notificado poderá impugnar a notificação desde que o faça com fundamento jurídico, comprovando-se legalmente que o imóvel está sim sendo utilizado dentro dos parâmetros que a lei determina.

A lei do consórcio imobiliário
A lei do consórcio imobiliário foi sancionada no início de fevereiro deste ano e está descrita no Plano Diretor como um instrumento indutor da função social da propriedade. Ela regulamenta a celebração de consórcios entre a prefeitura e os proprietários de imóveis que estão sem edificação, onde é executada uma construção, e em troca, o proprietário recebe parte da benfeitoria, bem como apartamentos de um futuro empreendimento.

Os imóveis suscetíveis a lei do consórcio imobiliário são classificados em 3 tipos:

• Não edificados: área de terreno superior a 500m², cujo coeficiente de aproveitamento utilizado iguala a zero;
• Subutilizado: área de terreno superior a 500m², cujo coeficiente de aproveitamento é inferior ao mínimo da área; e
• Não utilizado: edifícios e outros imóveis que tenham no mínimo 60% de sua área construída desocupada há mais de 1 (um) ano.

Para os que receberam a notificação e não tomaram nenhuma providência, quanto a utilização do imóvel, é possível também que a prefeitura utilize de outros instrumentos legais, a saber:

• Parcelamento, Edificação e Utilização compulsória: Os donos de imóveis notificados têm 1 (um) ano para apresentar um projeto de edificação ou loteamento. As obras devem começar em até 2 anos e terminar em até 5 anos; e
• IPTU Progressivo: A prefeitura aplica o IPTU Progressivo se o imóvel não cumprir função social. Alíquota do imposto aumenta ano a ano, até o limite de 15% do valor venal da propriedade. Se em cinco anos o dono do imóvel não o ocupar, a prefeitura pode realizar a prosseguir com a desapropriação do imóvel e pagar a indenização ao proprietário por meio de títulos de dívidas públicas.

O plano diretor e seus instrumentos de direito criam uma grande perspectiva quanto ao interesse social, pois permitem a devolução de propriedades sem uso ao mercado e, assim, dando uma finalidade a estes imóveis. O objetivo é o uso destas áreas para a construção de empreendimentos para atender uma parcela necessitada do direito básico de moradia. E, desta forma também aquecer o setor da construção civil – que vê a oportunidade como um bom negócio em tempos de incerteza.

Resumidamente, as ações que estão sendo tomadas pela Prefeitura têm o propósito de melhorar a qualidade de vida em São Paulo, ao preencher lacunas relacionadas a habitação, desigualdade social e urbanização.