A desapropriação de imóvel particular é uma situação comum nas grandes cidades. O poder público possui projetos urbanísticos que envolvem o alargamento das vias, a revitalização de regiões e outras intervenções. Para conseguir executá-los, muitas vezes é necessário retirar proprietários de seus imóveis que estão situados nos locais dessas intervenções. Ou seja, desapropriá-los.

Veja como funciona a desapropriação de imóvel particular.

O que é desapropriação de imóvel particular?

A desapropriação de imóvel particular é o ato do Poder Público de retirar um proprietário de seu imóvel, tomando-o para si. Para que isso seja possível, a lei diz que deve ocorrer uma justa indenização. É ela também que afirma que este ato deve se fundamentar em necessidade pública, utilidade pública ou interesse social, além de obedecer ao procedimento legal.

Quais os procedimentos da desapropriação de imóvel particular?

O ato do Poder Público de desapropriar deve seguir os procedimentos legais. Podemos separá-los em 7 passos diferentes, que integram as fases declaratória e executória:

1. 1. Seleção do imóvel;

1. 1. Declaração de Interesse Social (DIS);

1. 1. Análise do imóvel;

1. 1. Elaboração de laudo de avaliação administrativa;

1. 1. Levantamento fundiário;

1. 1. Notificação do proprietário;

1. Aceite e início da execução.

Antes da fase declaratória, o Poder Público faz a seleção do imóvel que será desapropriado. Há uma análise de seu perímetro e dos imóveis vizinhos a fim de delimitar a área que será declarada de utilidade pública.

Fase declaratória

Após a análise, o Poder Executivo emite a Declaração de Interesse Social, por meio de decreto, e o publica no Diário Oficial. É na DIS que se declara a utilidade pública ou o interesse social do imóvel.

Em seguida, é feita a análise topográfica do imóvel (indicação de medidas, imóveis vizinhos, quadra fiscal e outros). A titularidade também é verificada e, posteriormente, a municipalidade detalha a área total do que será desapropriado por meio da planta expropriatória.

A quarta medida que o Poder Público toma é elaborar o laudo de avaliação administrativa seguindo suas normas. É neste momento que o valor do imóvel a ser desapropriado é avaliado. Para determiná-lo, é feita uma média dos valores de imóveis semelhantes no mercado.

Depois, há rigorosa análise de identificação dos verdadeiros proprietários, os débitos e as pendências do imóvel. É o chamado levantamento fundiário. Há casos em que o proprietário descrito na matrícula do imóvel já faleceu, o que obriga o poder público a busca os herdeiros.

A última etapa da fase declaratória é a notificação do proprietário para que ele saiba da desapropriação. O Poder Público envia uma carta informando-o sobre o ato, que contém a oferta de indenização.

Fase executória

A fase executória na desapropriação de imóvel particular é aquela que as providências do poder público começam a ser executadas.

Se a desapropriação é amigável, o proprietário do imóvel aceita a oferta do poder público. A transação é formalizada (compra e venda) por escritura no registro de imóveis e a desapropriação começa a ser realizada.

Se o proprietário recusar a oferta, ocorrerá a desapropriação via Poder Judiciário.

Pode ocorrer desapropriação irregular?

Infelizmente sim. É a chamada desapropriação indireta. O Poder Público, sem observar a declaração e a indenização prévia, se apossa do bem particular. Ele intervém na propriedade, restringindo seus direitos enquanto proprietário sem qualquer contrapartida, e ainda o proíbe de construir ou plantar em seu imóvel.

É o que ocorre na passagem de fios de alta tensão pela propriedade. Em decorrência do campo energético da fiação, a administração pública impede o proprietário de construir.

Neste caso, o proprietário prejudicado deve buscar auxílio de um advogado para pleitear na Justiça uma indenização por perdas e danos decorrentes do ato ilícito da administração. Será necessário demonstrar o apossamento do Poder Público de seu imóvel e prova da propriedade.

A desobediência aos procedimentos legais na desapropriação de imóvel particular dá ao proprietário o direito de contestá-la na Justiça. Para tanto, é recomendável contar com a ajuda de um advogado especialista em desapropriação para orientá-lo.