“O prazo da  locação residencial não pode ter prazo inferior a 30 (trinta) meses”: isso é um mito que foi erroneamente criado por alguns profissionais que atuam no mercado imobiliário. A lei não estipula um prazo mínimo de duração da locação.

– Mas, então, por que isto se tornou praxe do mercado?

Basicamente porque a Lei do Inquilinato diferencia o desfazimento das locações residenciais pela forma (escrita ou verbal) e pelo prazo de sua duração:

1ª hipótese: Locação escrita (documentada em um contrato), com prazo de 30 (trinta) ou mais meses; e

2ª hipótese: Locação verbal (acertada por comunicação verbal, sem um contrato escrito) ou escrita com prazo inferior a 30 (trinta) meses.

Na primeira hipótese, assim que terminar o prazo estipulado, a locação será considerada acabada, sem que o locador (proprietário) tenha que notificar o locatário (inquilino) para desocupar o imóvel.

Caso o contrato nada diga sobre esta situação, as partes devem negociar um prazo razoável para a devolução do imóvel. Se o inquilino não o cumprir, o proprietário poderá ajuizar ação de despejo com base no término da locação.

Atenção! Se, nos 30 (trinta) dias seguintes ao término do prazo da locação residencial, o proprietário não se manifestar contra a permanência do inquilino no imóvel, a locação será considerada prorrogada por prazo indeterminado.

Em outras palavras, a partir deste momento, o contrato não tem prazo final e, com isso, o proprietário poderá notificar o inquilino a qualquer momento, concedendo-lhe 30 (trinta) dias para desocupação voluntária, sob pena de ajuizar ação de despejo, em que poderá ser ordenada a desocupação forçada em 15 (quinze) dias contados da sentença. Nestes dois casos, não há necessidade de justificar.

Por conta disso, caso o inquilino tenha interesse de permanecer no imóvel, é recomendável que ele procure o proprietário, antes do término do prazo, para que negociem um aditamento à locação (uma extensão no prazo).

Já na segunda hipótese (locação verbal ou por menos de trinta meses), assim que o prazo da locação residencial  terminar, o contrato é considerado automaticamente prorrogado, mesmo que o inquilino não tenha se manifestado neste sentido.

– Mas qual é a diferença para a primeira hipótese?

Nesta situação, o proprietário só consegue retomar o imóvel se ajuizar ação de despejo com fundamento em uma das seguintes opções:

a) por infração de lei ou de disposição contratual;

b) por falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

c) para a realização de reparos urgentes determinados pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do inquilino no imóvel ou, podendo, este se recuse a consenti-las;

d) em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo inquilino esteja relacionada a seu emprego (contrato de trabalho com locação);

e) se for pedido para uso próprio do proprietário, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio (deve ser comprovado em ação judicial); ou

f) se o prazo da locação ultrapassar 05 (cinco) anos.

Vale lembrar que não é possível a concessão de medida liminar (antes da manifestação do inquilino) para desocupação em locações residenciais, salvo se o inquilino atrasar o pagamento dos alugueis e os acessórios (taxas e impostos), estando o contrato sem qualquer garantia.

Conclusão: o prazo da locação residencial :

Pode sim ter prazo inferior a 30 (trinta) meses e as partes devem se atentar às consequências que isto pode representar sejam elas vantajosas ou desvantajosas. Na primeira, o proprietário não precisa explicar o motivo do pedido de retomar o imóvel. Na segunda, o pedido deve se encaixar no que a lei determina.

Em postagens futuras, vamos tratar das modalidades não residencial e por temporada, esta última cada vez mais usual por conta dos recentes avanços na seara tecnológica.