A desapropriação é uma das intervenções estatais na vida privada. Essa medida drástica, porém, não pode desamparar o proprietário de um imóvel. Por isso, essa medida só pode ocorrer mediante prévia e justa indenização, o que inclui também as benfeitorias úteis. Tanto a Constituição quanto outras normas abaixo dela abordam o tema, que pontuamos neste post. Confira!
Indenização justa e prévia
A desapropriação é um ato agressivo do Poder Público pelo qual ele retira um proprietário de seu imóvel, tomando-o para si. De acordo com a legislação brasileira, essa medida drástica só é possível mediante prévia e justa indenização, além de fundamentação do ato em necessidade pública, utilidade pública ou interesse social. Certamente, é preciso também obediência ao procedimento legal.
Essa reparação oferecida ao proprietário é a contraprestação que o Estado oferece diante da restrição da propriedade. Em outra ótica, é a única forma de validar (ou dar legitimidade) à ação do poder público.
Benfeitorias e indenização
De acordo com o Código Civil, existem 3 tipos de benfeitorias:
- Benfeitorias úteis: realizadas para aumentar ou facilitar o uso da coisa;
- Benfeitorias necessárias: obras necessárias para conservar a coisa ou evitar sua deterioração;
- Benfeitorias voluptuárias: realizadas para mera recreação, sem aumentar o uso habitual do imóvel.
De acordo com o artigo 26, §1º, do Decreto-Lei nº 3.365/1941, no valor da indenização, “serão atendidas as benfeitorias necessárias feitas após a desapropriação; as úteis, quando feitas com autorização do expropriante”.
Em outras palavras, o Poder Público será obrigado a efetuar a prévia e justa reparação do expropriado incluindo o valor referente às benfeitorias úteis, se feitas com autorização da administração pública, e necessárias. Isso ocorre, porque se considera indispensável que o imóvel tenha condições adequadas para habitação ou para desempenho de atividade econômica, o que pode ser garantido com essas benfeitorias.
Apesar da autorização de incluí-las e considerá-las no valor da indenização, a lei não aponta qual caminho ou procedimento administrativo para que isso ocorra. Essa falha da lei pode ocasionar muitos problemas para o proprietário, que não sabe como proceder para obrigar o Estado a incorporar os valores das benfeitorias ao patrimônio do expropriado e, consequentemente, na indenização.
Indenização das benfeitorias úteis
O procedimento da desapropriação deve obedecer a algumas etapas específicas. Uma delas descrever de forma detalhada o imóvel a ser desapropriado, o que normalmente ocorre na declaração de utilidade ou interesse público. É nesse documento que o Estado expressa sua vontade do em desapropriar determinado imóvel.
Se existirem benfeitorias úteis antes do início do procedimento (mais especificamente antes da publicação do decreto que declara o imóvel de utilidade ou interesse público), é incontestável que a indenização compreenderá todas elas.
Por outro lado, as benfeitorias que foram construídas após a publicação do decreto desapropriatório são tratadas conforme o artigo 26, §1º, do Decreto-Lei nº 3.365/41. Mais uma vez, destaca-se as diferentes formas como as benfeitorias são tratadas.
No caso de benfeitorias necessárias, elas sempre serão indenizadas. As benfeitorias úteis, aquelas que aumentam ou facilitam o uso da coisa, só serão incluídas na indenização se forem executadas mediante autorização do Poder Público. As benfeitorias voluptuárias, por serem recreativas, nunca serão indenizadas.
Portanto, podemos resumir da seguinte forma:
- As benfeitorias úteis realizadas antes da publicação do decreto desapropriatório integram, independentemente de qualquer coisa, o valor da indenização;
- As benfeitorias úteis realizadas após a emissão do decreto desapropriatório integram o valor da indenização se as obras tiverem sido autorizadas pelo Poder Público.
Para determinar o valor da indenização, no curso do processo judicial, o perito judicial avaliará o bem, incluindo as benfeitorias úteis, se for o caso.
O proprietário do imóvel a ser expropriado deve ficar atento ao valor da indenização para verificar se as benfeitorias úteis foram incluídas. Como é muito difícil ter entendimento sobre o processo de desapropriação, a melhor saída é contar com o auxílio de advogados para garantir os direitos e equilibrar a relação.
